Czego nie wiemy o umowie najmu? #2

Rozważania teoretyczne za nami. Czas przejść do konkretów, dlatego przedstawiamy przykładowy wzór umowy najmu i szczegółowo omawiamy każdy z jego zapisów. Ponieważ zawsze należy mieć świadomość treści podpisywanej umowy, zachęcamy do lektury i korzystania ze wzoru.

Poniższy tekst bazuje na sporządzonym przez nas darmowym wzorze umowy najmu, który pobrać można TUTAJ. Zaznaczamy, iż wzór ten ma charakter standardowej, nieskomplikowanej umowy o najem lokalu mieszkalnego. Prosimy jednak pamiętać, że w każdym przypadku warto indywidualnie kształtować prawa i obowiązki.

Podstawowe kwestie dotyczące stosunku najmu – uregulowane w art. 659-692 Kodeksu cywilnego – zostały przez nas opisane w poprzednim tekście, dostępnym tutaj.


Komparycja

Każda umowa rozpoczyna się od określenia daty i miejsca jej zawarcia, oraz – co niezwykle ważne – Stron składających oświadczenia woli. W przypadku, gdyby doszło do naruszenia umowy, to właśnie dzięki dokładnemu oznaczeniu Stron będzie można dochodzić swoich praw na drodze sądowej.

Jeżeli mamy do czynienia z osobą fizyczną, należy podać: imię i nazwisko, serię i numer dowodu osobistego, numer PESEL, a także właściwy i dokładny adres zamieszkania bądź ewentualny adres do doręczeń. W przypadku osób prawnych, pamiętajmy dodatkowo o podaniu formy prawnej, organu reprezentującego ten podmiot, numeru KRS i REGON oraz o wymogach wynikających z przepisów szczególnych.

Dobrze sporządzona komparycja umowy stanowi gwarant bezpieczeństwa dla każdej ze Stron. Dlatego nie należy bagatelizować zagadnień wstępnych, dzięki którym de facto będziecie Państwo mogli egzekwować swoje racje.


§ 1 i 2 – opis lokalu

Jedną z podstawowych kwestii jest dokładne określenie rzeczy oddanej w używanie Najemcy oraz dokładny opis stanu mieszkania w momencie jego wydania. Nie zaszkodzi sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego czy nawet zrobienie zdjęcia takiego lokalu – dołączenie do umowy odpowiedniego aneksu przyczyni się do uniknięcia wątpliwości i nieporozumień co do stanu wyposażenia przy końcowych rozliczeniach.

Proszę zwrócić uwagę, iż § 2 ust. 3 wzoru umowy zawiera domniemanie stanu lokalu do przydatnego, umówionego użytku. To oznacza, iż Najemca składając podpis potwierdza, iż nic nie stoi na przeszkodzie w korzystaniu z lokalu. Jeżeli jednak Najemca ma jakiekolwiek uwagi co do stanu lokalu – przed podpisaniem umowy warto dokładnie takie zastrzeżenia opisać.


§ 3 – czynsz

W umowie należy dokładnie oznaczyć czynsz i termin jego płatności. Jeżeli Strony nie określą momentu rozliczeń, przyjmuje się, że czynsz będzie płatny z góry. Przy umowie zawartej na czas nieoznaczony, powinien być on płatny do 10 dnia miesiąca – co wynika z art. 669 § 2 k.c. Strony mogą jednak dowolnie określić moment płatności – jeżeli tego nie zrobią, automatycznie znajdzie zastosowanie zaprezentowane uregulowanie Kodeksu cywilnego.

We wzorze proponujemy zapłatę na rachunek bankowy – również po to, aby obie Strony posiadały potwierdzenie, czy płatności dokonano w pełnej wysokości, w odpowiednim terminie. W razie sporu sądowego, potwierdzenie przelewu może służyć dowodzeniu swojego stanowiska – pamiętajmy przy tym, że zgodnie z zasadą ciężaru dowodu to na stronie, która wywodzi skutki prawne, co do zasady ciąży wykazanie jej twierdzeń.

Warto podkreślić, iż najem jest źródłem przychodu, zatem Wynajmujący w świetle prawa jest zobowiązany do rozliczenia przychodów z tego źródła. Jeżeli z umów będzie wynikało, że koszty związane z przedmiotem najmu ponosić będą Najemcy, a Wynajmujący będzie tylko pośrednikiem w przekazywaniu zebranych środków – przychodem podlegającym opodatkowaniu będzie jedynie czynsz należny Wynajmującemu.


§ 4 – wydatki

Zasadą jest, że Wynajmujący powinien wydać Najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez cały czas trwania umowy najmu (art. 662 § 1 k.c.). Jednak drobne wydatki, połączone ze zwykłym używaniem rzeczy (a więc pojawiające się już w trakcie najmu), obciążają Najemcę.

W przypadku najmu lokalu mieszkalnego, katalog obowiązków Najemcy w tym zakresie zawarty został zarówno w art. 681 Kodeksu cywilnego, jak i w art. 6b ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Zapisy te można modyfikować i w umowie szczegółowo określić obowiązki każdej ze Stron, jednak o wiele łatwiej jest dopilnować jeszcze przed podpisaniem umowy, aby to Wynajmujący naprawił wszystkie widoczne usterki i poniósł z tego tytułu koszty, by z jednej strony lokal był zdatny do użytku w momencie jego przekazania, z drugiej zaś, by obowiązek naprawy późniejszych ewentualnych usterek spoczywał już na Najemcy.


§ 5 – podnajem

Zakaz oddawania lokalu w podnajem to szczególnie istotne uregulowanie. Jeżeli bowiem w umowie unikniemy jakiegokolwiek zapisu w tym zakresie, swoje zastosowanie znajdzie art. 688² k.c., zgodnie z którym bez zgody Wynajmującego Najemca nie może oddać lokalu do bezpłatnego używania ani go podnająć.

Dzięki przejęciu inicjatywy w tym zakresie, Najemca może uzyskać zgodę na oddawanie lokalu w podnajem już w umowie lub np. uzależnić podnajem każdorazowo od zgody Wynajmującego.

Powyższe oczywiście nie oznacza, że zapraszając znajomych, Najemca każdorazowo musi zwracać się do Wynajmującego z prośbą o zgodę. Należy bowiem odróżnić “podnajem” – czyli dalsze oddawanie w najem, od”gościny”.


§ 6 – adaptacje i ulepszenia

W naszej ocenie, warto także zadbać o zamieszczenie w umowie regulacji wskazującej, aby wszelkie adaptacje i ulepszenia przedmiotu wynajmu wymagały pisemnej zgody Wynajmującego. Takie uregulowanie jest korzystne dla obu Stron: po pierwsze Wynajmujący nie musi się obawiać, iż cokolwiek dzieje się za jego plecami. Po drugie, Najemca ma świadomość, że to nie on jest decydentem w lokalu. Wreszcie: jeżeli takie postanowienie nie zostanie zawarte, wówczas zastosowanie znajdzie art. 676 k.c., zgodnie z którym Wynajmujący będzie mógł zareagować dopiero następczo, po działaniu Najemy i albo zatrzymać ulepszoną rzecz za zapłatą odpowiedniej sumy, albo żądać przywrócenia do stanu poprzedniego, co niewątpliwie może stanowić przyczynę nieporozumień i sporów.


W kolejnym artykule kontynuacja rozważań odnoszących się do udostępnionego wzoru umowy najmu. Serdecznie zapraszamy do śledzenia naszego profilu na facebooku.

Justyna Jaranowska

Dodaj komentarz