Do najbardziej popularnych mitów dotyczących najmu, należą kwestie związane z rozwiązaniem umowy i zatrzymaniem kaucji zabezpieczającej. O tym, dlaczego nie można rozwiązać umowy najmu zawartej na czas oznaczony, a także – traktować kaucji jak sankcję za wyprowadzenie się z lokalu, w dzisiejszym artykule.
Przed lekturą niniejszego tekstu zachęcamy do zapoznania się z wcześniejszymi publikacjami z tej tematyki (#1 i #2) oraz pobranie przygotowanego przez nas, darmowego wzoru umowy.
§ 7 – kaucja
Ogólna zasada, wyrażona w art. 675 § 1 Kodeksu cywilnego, nakłada na Najemcę obowiązek zwrotu przedmiotu najmu w stanie niepogorszonym. Przyjmuje się przy tym, że rzecz była wydana Najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku. Brak odpowiedniego protokołu zdawczo-odbiorczego na początku najmu (o którym pisaliśmy w poprzednim artykule) i uwzględnienia w nim ewentualnych wad lokalu, może skomplikować końcowe rozliczenia i stać się źródłem nieporozumień.
Warto jednak zauważyć, że eksploatacja lokalu może także przebiegać w niewłaściwy sposób, a Wynajmujący postawiony zostaje przed koniecznością gruntownego remontu. Dlatego też częstą (i właściwą) praktyką jest stosowanie w umowach instytucji kaucji zabezpieczającej. Aby w pełni zrozumieć cel i zastosowanie kaucji zabezpieczającej, powinniśmy odnieść się do art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim, „Zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu”. Ustawodawca precyzuje przy tym, że „Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu”.
Zatem kaucja ma zabezpieczać „należności z tytułu najmu lokalu”. To lakoniczne stwierdzenie niejednokrotnie bywa nadmiernie interpretowane. Dochodzi do absurdalnych sytuacji, w których kaucja wykorzystywana jest jako kara umowna za przedwczesne rozwiązanie umowy. Z pomocą może nam przyjść Ewa Bończak-Kucharczyk, która w komentarzu* do cytowanego przepisu wskazuje: „Kaucja ma zabezpieczyć pokrycie należności „z tytułu najmu lokalu”; do takich należności, jak wynika z różnych przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, mogą należeć:
- niezapłacony czynsz (także odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu) i inne świadczenia indywidualne wynikające z tzw. opłat niezależnych od wynajmującego, jak: woda i odprowadzenie ścieków, energia, paliwo gazowe, odpady i nieczystości ciekłe;
- należność z tytułu zużycia elementów wyposażenia technicznego (…), np. za równowartość zużycia technicznego kuchni gazowej, wanny, mis klozetowych, zlewozmywaka, baterii itp. według cen obowiązujących w dniu rozliczenia (…);
- należności z tytułu zastępczego wykonania przez wynajmującego robót polegających na odnowieniu lokalu i wykonaniu obciążających najemcę napraw, wyliczoną w sporządzonym przez wynajmującego kosztorysie robót budowlanych;
- odszkodowanie za stwierdzone i oszacowane szkody (na zasadach ogólnych) związane z uszkodzeniem lokalu powstałym z winy najemcy, przysługujące wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu.
Na wierzytelność ze stosunku najmu składają się różne składowe zobowiązań najemcy, które wystąpić mogą, ale nie muszą, w zależności od stanu faktycznego i formalnego rozliczeń finansowych z najemcą opróżniającym lokal”.
Mając na uwadze powyższe wskazać należy, iż kaucja służy wyłącznie zabezpieczeniu pokrycia należności wynikających wyłącznie z tytułu najmu lokalu, wskazanych przykładowo powyżej. Nie może ona jednak warunkować rozwiązania umowy czy stanowić swoistej kary umownej.
Dla uniknięcia nieporozumień, warto w momencie zwrotu lokalu sporządzić końcowy protokół zdawczo-odbiorczy, w którym Strony wspólnie wskażą na ewentualne szkody nie będące konsekwencją normalnej eksploatacji lokalu i które pokryte zostaną właśnie z wpłaconej wcześniej kaucji zabezpieczającej.
Wreszcie, na co warto zwrócić uwagę, kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności Wynajmującego z tytułu najmu lokalu (art. 6 ust. 4 u.p.o.l.).
§ 8 – czas oznaczony/nieoznaczony
Umowa najmu może zostać zawarta na czas oznaczony bądź nieoznaczony, a decyzja w tym przedmiocie została pozostawiona woli Stron. Okres, na jaki umowa została zawarta, determinuje jednak możliwość jej wypowiedzenia.
W sytuacji zawarcia umowy najmu na czas nieokreślony, jeżeli terminów wypowiedzenia nie określono w umowie, stosuje się terminy ustawowe (art. 673 § 2 Kodeksu cywilnego) , które wynoszą:
- gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego;
- gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego;
- gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód;
- gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.
Odmiennie sytuacja przedstawia się w wypadku zawarcia umowy najmu na czas oznaczony. Wówczas, co do zasady, Stronom umowy nie przysługuje prawo jej wypowiedzenia, a stosunek prawny powinien trwać przez cały okres, na który został zawarty. Pozwala to na zagwarantowanie z jednej strony Wynajmującemu stałego źródła dochodu przez określony z góry czas, z drugiej zaś strony Najemca może używać lokal bez groźby nieoczekiwanego zakończenia łączącego go z Wynajmującym stosunku prawnego.
Nic nie stoi jednak na przeszkodzie, aby w umowie najmu zawartej na czas oznaczony, znalazły się postanowienia regulujące wypowiedzenie takiej umowy – już tylko od samych Stron zależeć będzie, czy w danym przypadku bardziej cenią sobie trwałość stosunku prawnego, czy też jego uelastycznienie.
§ 9-12 – finalne postanowienia
Finalne postanowienia umowne mają głównie formalny charakter i często są zwrotami przyjętymi zwyczajowo.
Przykładem jest zamieszczanie zwrotu o stosowaniu przepisów Kodeksu cywilnego w zakresie nieuregulowanym w umowie. Choć powszechnie wiadomym jest, iż to właśnie Kodeks cywilny znajduje zastosowanie w stosunkach zobowiązaniowych, utarło się w praktyce, iż zwrot odnoszący się do tego aktu prawnego jest nieodłącznym elementem niemalże każdej umowy.
Donioślejsze znaczenie ma uregulowanie wskazujące na formę pisemną, jako właściwą do ewentualnej zmiany umowy oraz opatrzenie tego wymogu rygorem nieważności. Nakłada ono bowiem na Strony obowiązek pisemne potwierdzenia wszelkich zmian łączącego ich stosunku prawnego, choćby uprzednio były one przedmiotem ustnego porozumienia. W przeciwnym wypadku, zmiany takie będą nieważne, a w przypadku sporu żadna ze Stron nie będzie mogła się na nie skutecznie powoływać.
Jeżeli przychodzi korzystać z biura pośrednictwa nieruchomości – wówczas wynagrodzenie pośrednika (zazwyczaj uzależnione od wysokości miesięcznego czynszu) stanowi koszty zawarcia umowy. Warto zatem dodać postanowienie wskazujące, która ze Stron (Wynajmujący czy Najemca), będzie partycypować w kosztach.
Wreszcie, finalnym zapisem umownym winno być wskazanie na ilość sporządzonych egzemplarzy oraz ich podział między Strony. Zasadą jest sporządzanie umów w dwóch egzemplarzach, po jednej dla każdej ze Stron, jednak w przypadku większej ilości Najemców, liczba ta może ulec zmianie.
Stara paremia łacińska stanowi, iż umów powinno się dotrzymywać. W ciągu ostatnich kilku miesięcy kontaktowało się z nami wiele osób z prośbą o wyjaśnienie, jak rozwiązać dotychczasową umowę najmu z problematycznymi najemcami, jak wycofać się z umowy najmu zawartej na czas określony, a także – jak odzyskać bezprawnie zatrzymaną kaucję zabezpieczającą.
Wielu z Państwa, kierując się być może względnie niewielkimi stratami, daje za wygraną.
Być może niepotrzebnie?
Zachęcamy do kontaktu.
*Bończak-Kucharczyk E.: Ochrona praw lokatorów i najem lokali mieszkalnych. Komentarz, 2.wydanie, Wolters Kluwer 2013