Wynajem jest powszechną formą odpłatnego korzystania z rzeczy. Zgodnie z art. 659 Kodeksu cywilnego, przez umowę najmu, wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. W praktyce często nie są Państwo świadomi treści umowy, którą podpisujecie. Dlatego zapraszamy do lektury cyklu prawnego, w którym omówimy podstawowe kwestie związane z umową najmu.
Tytułem wstępu opiszemy najważniejsze elementy umowy najmu.
Przedmiot umowy najmu
Istotą umowy najmu jest oddanie do dyspozycji innej osoby pewnej rzeczy – zwanej przedmiotem najmu. Nic więc dziwnego, że przedmiot najmu warto określić jak najdokładniej. Co to znaczy?
Jeżeli mówimy o najmie lokalu, warto opisać metraż tego lokalu, stan prawny, dokładny adres, numer księgi wieczystej. Nie bójmy się opisać wyposażenia lokalu w formie protokołu załączonego do umowy. To ważne. Dzięki temu, wynajmujący w momencie zakończenia stosunku najmu może zweryfikować, czy żadnego przedmiotu nie brakuje. Jeżeli chodzi np. o najem pojazdu – warto poza standardowymi informacjami zawrzeć informację m.in. o przebiegu i stanie paliwa.
Zawsze powinniśmy myśleć długofalowo: zatem tak, aby można było zweryfikować, w jakim stanie najemca zwraca przedmiot najmu. Mamy przecież prawo wymagać, aby przedmiot najmu był kompletny, nie posiadał uszkodzeń, był zdatny do użytku. To szczególnie istotne, ponieważ w przypadku, gdy przedmiot najmu uległ uszkodzeniu, uruchamia się kwestia możliwości skorzystania z kaucji zabezpieczającej interes wynajmującego. Natomiast w przypadku, gdy przedmiot najmu nie odbiega od tego, co zostało wydane najemcy – kaucję zabezpieczającą należy co do zasady zwrócić najemcy.
Czynsz w umowie najmu
Gdy mówimy o oddaniu pewnej rzeczy do dyspozycji innej osoby, nie możemy zapominać, iż najem posiada przymiot odpłatności. Bezpłatne oddanie przedmiotu do korzystania innej osobie nie jest bowiem najmem, lecz użyczeniem. Dlatego trzeba pamiętać, że drugim najważniejszym elementem umowy jest określenie czynszu.
Najczęściej określamy go stałą kwotą, jednak dopuszczalne jest również określenie sumy poprzez odwołanie się do jakiegoś miernika wartości, który powinien być skonkretyzowany i sprawdzalny. Nic nie stoi na przeszkodzie, by czynsz najmu oznaczony był w innych świadczeniach – np. usługach świadczonych przez najemcę.
Termin płatności czynszu należy określić w umowie – to ona w pierwszej kolejności determinuje zasady płatności.
Natomiast w braku uregulowań umownych, czynsz powinien być płacony z góry, a mianowicie:
- gdy najem ma trwać nie dłużej niż miesiąc – za cały czas najmu,
- gdy najem ma trwać dłużej niż miesiąc albo gdy umowa była zawarta na czas nieoznaczony – miesięcznie, do dziesiątego dnia miesiąca (wynika to bezpośrednio z 669 k.c).
Wniosek? Termin zapłaty czynszu jest kwestią możliwą do ustalenia przez strony. Jeżeli nie zadbamy o takie unormowanie, automatycznie zastosowanie znajdą przepisy Kodeksu cywilnego.
Na koniec wskazówka praktyczna: warto w umowie zawrzeć właściwy numer konta do zapłaty czynszu.
Przedmiot najmu + czynsz = umowa najmu
Określenie przedmiotu najmu i czynszu musi iść w parze. Wbrew pozorom, bardzo często mamy do czynienia z błędnymi umowami, w których brakuje wyraźnego określenia czynszu najmu. Taka drobna pomyłka skutkuje nieważnością całej umowy (więcej: wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi, sygn. I ACa 1190/15).
Co ciekawe, o nieważności umowy nie świadczy natomiast fakt, że wynajmujący nie jest właścicielem rzeczy wynajmowanej, co więcej, że nie przysługuje mu jakikolwiek tytuł prawny do tej rzeczy (więcej: wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie, sygn. VI ACa 885/14).
Umowa ustna czy pisemna?
Na koniec warto wspomnieć, że Kodeks cywilny nie wymaga żadnej konkretnej formy koniecznej do zawarcia umowy najmu. To oznacza dopuszczalność stworzenia kontraktu w formie ustnej. Pomimo tego, zawsze warto zadbać o sporządzenie formy pisemnej. W przepisach spotykamy się bowiem z mechanizmem, który umożliwia wybór co do formy umowy najmu z jednej strony, natomiast wskazuje, że taki wybór rodzi pewne skutki prawne.
Przykład?
Zgodnie z art. 660 k.c., Umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony.
Konkludując, biorąc pod uwagę zwłaszcza ilość sporów wynikających z tytułu najmu, z pełną odpowiedzialnością wskazujemy, że należy dążyć do zachowania formy pisemnej.
Dlatego w następnym materiale udostępnimy wzór umowy najmu, z którego zachęcamy do korzystania.